De Advocaten Groep
De huidige coronacrisis: een onvoorziene omstandigheid voor huurders en verhuurders
De snelle verspreiding van het coronavirus heeft in korte tijd geleid tot tal van maatregelen, op een voor onze begrippen ongekende schaal. Ook voor ondernemers hebben deze maatregelen in veel gevallen consequenties. Voor huurders en verhuurders wordt het steeds lastiger om het hoofd boven water te houden. Als aan de ene kant alle (huur)kosten gewoon doorlopen en aan de andere kant alle inkomsten verdwijnen dan is dat voor geen enkele ondernemer vol te houden. Zodoende besluiten steeds meer huurders en verhuurders een gerechtelijke procedure aanhangig te maken over het betalen van huur als gevolg van de coronacrisis.
Op 7 augustus 2020 heeft de Rechtbank Rotterdam geoordeeld dat de coronacrisis als ‘onvoorziene omstandigheid’ dient te worden aangemerkt, maar dat dat niet automatisch leidt tot aanpassing van de huurprijs. De rechtbank was van oordeel dat omzetverlies in beginsel tot het ondernemersrisico van een huurder behoort. In een procedure echter kunnen huurders aanvoeren dat partijen de coronacrisis en haar gevolgen niet konden en niet hebben voorzien, als gevolg waarvan de pijn evenredig verdeeld moet worden over de huurder en de verhuurder (principe van share the pain). Een huurder moet goed onderbouwen waarom niet langer kan worden verwacht dat hij de afgesproken huurprijs blijft betalen. De (financiële) situatie van voor- en tijdens de coronacrisis moet kunnen worden toegelicht. Om na te gaan wat het financiële nadeel is, is het nodig om inzicht te hebben in het omzetverlies en de omvang van de ontvangen steun, met name de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Huurders die aanspraak maken op de TVL dienen bij hun subsidieaanvraag aan te geven met welk percentage omzetverlies zij te kampen hebben. Een verhuurder zou ervoor kunnen kiezen om in te stemmen met een verlaging van de huurprijs met de helft van het percentage van het omzetverlies. Dit kan de verhuurder beoordelen aan de hand van de TVL-aanvraag en eveneens kan hij dit achteraf controleren. Ons advies aan verhuurders is om inzage in de TVL-aanvraag als voorwaarde te stellen bij het verlenen van huurkorting aan huurders.
Het voorgaande blijkt eveneens uit een uitspraak van het Hof Amsterdam van 14 september 2020 waarbij een huurder een event- en congrescentrum exploiteert tegen een huurprijs van € 29.529,- per maand en omzetverlies lijdt door de beperkende overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus. Als gevolg van deze omstandigheden is de huurder niet in staat om de maandelijkse huursommen te voldoen en vordert huurkorting. Het Hof is van oordeel dat de coronacrisis gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en maatschappij en de in verband daarmee opgelegde exploitatiebeperkingen onvoorziene omstandigheden vormen, op grond waarvan een huurkorting kan worden toegepast, zulks ook in de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2021 wordt onderstreept. Hoewel tot nu toe in de gerechtelijke uitspraken niet direct vaste criteria zijn geformuleerd op basis waarvan kan worden geoordeeld of sprake is van onvoorziene omstandigheden, wordt aan de hand van de uitspraak van het Hof duidelijk dat ook het Hof van mening is dat de pijn voor zowel de huurder als de verhuurder verdeeld moet blijven.
Het berekenen van de hoogte van de huurkorting en de maanden waarvoor die huurkorting geldt, blijft aldus maatwerk waarbij alle omstandigheden van het geval in acht dienen te worden genomen. Wilt u meer weten over huurkorting voor ondernemers als gevolg van de huidige coronacrisis? Schroom dan niet om contact met ons op te nemen. Wij helpen u graag door deze moeilijke periode heen!
Uit de editie van
maart 2021
Lente